O presente e o futuro próximo no financiamento à habitação em Portugal - Miguel Neves Matias

26/2/2018

Autor: Miguel Neves Matias (ISMT)*

 

Os portugueses tradicionalmente privilegiam a compra, ao arrendamento de habitação. Nem as novas dinâmicas sociais e económicas pós crise 2008 parecem querer inverter esta realidade. Cerca de 3/4 das famílias portuguesas é detentora de habitação própria e 1/3 é tomadora de crédito com garantia hipotecária da sua residência.

Com efeito, o acesso a habitação própria, por via do crédito bancário foi mesmo acelerada nos últimos 2 anos, devido a uma aposta comercial de toda a banca neste negócio, que se refletiu numa melhoria generalizada das ofertas e das condições propostas ao mercado. A taxas de juro gradualmente mais baixas, juntou-se o efeito da concorrência bancária, fazendo lembrar tempos de euforia vividos até há cerca de 10 anos atrás.

 

 

Contudo, quando parecem estar reunidas as condições de um retorno a um ambiente económico favorável, fazendo esquecer os tempos das taxas de crescimento económico anémicas e desemprego crescente, eis que surgem sinais importantes que devem alertar as famílias consumidoras de habitação, operadores de mercado (investidores e financiadores) e por ultimo (ou, antes, em primeiro lugar) os decisores de política habitacional, para novos riscos que o mercado habitacional enfrenta.

Não só, já se começou a verificar um crescimento do preço do imobiliário, em particular nas áreas urbanas de maior procura, como após o fim do programa alargado de compra de ativos, que deverá terminar este ano, o próximo passo do Banco Central Europeu será começar a subir, de forma gradual, o preço do dinheiro. E perante este cenário, a maioria das famílias portuguesas detentora de crédito imobiliário será penalizada, dado que parte significativa dos empréstimos contraídos está indexada a uma taxa variável (Euribor).

Perspetivando-se, portanto, a curto prazo uma inversão do ciclo económico, as famílias endividadas, em particular as de rendimentos mais baixos (que afetam parte significativa do seu orçamento familiar para despesas de habitação), poderão registar rápida e facilmente acréscimos no serviço da dívida incomportáveis, face à ausência de poupança disponível[1] ou de uma correlação com a variação do seu rendimento disponível esperado, com repercussões importantes, em primeiro lugar, para essas famílias, que, vêm comprometida a solvência dos compromissos assumidos e, face ao acréscimo de risco evidenciado, a obtenção de novos apoios para fazer face a projetos ou negócios futuros, em seguida, para os bancos financiadores e, por ultimo, para a economia, de uma forma geral.

Não só é urgente que os bancos sejam mais exigentes e seletivos na concessão de financiamento[2], as famílias, perante novas dinâmicas sociais, económicas, culturais e até tecnológicas e estímulos mais robustos do Estado, racionalmente mais predispostas para o arrendamento, como o Estado e o Banco Central devem regular e incentivar o aparecimento de novos modelos de obtenção de financiamento, incluindo o recurso a plataformas de financiamento e investimento coletivo mais inclusivos.

 

 

[1] Apesar do período das Euribor negativas, (que estará próximo do ponto de inflexão), ter contribuído para uma redução importante do esforço com o serviço da dívida nos últimos anos, essa poupança não foi integralmente convertida em aforro. Parte foi convertida em consumo, alimentada por um contexto caraterizado por baixas taxas de juro e de inflação e (consequentes) níveis de confiança dos consumidores em máximos históricos.

[2] Preocupações já diagnosticadas pelo Banco de Portugal e vertidas numa recomendação de 30-01-2018, a aplicar a partir de 01-07-2018, que introduz limites a alguns dos critérios usados na avaliação de solvabilidade dos clientes, abrangendo a concessão de novos créditos à habitação.

 

(*) Professor Auxiliar Convidado no Instituto Superior Miguel Torga (Coimbra)

 

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